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踩盘丨观澜鸿基新都(观澜国际花园城)深度踩盘,说的全是你不知道的事儿!

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发表时间:2020-06-26 11:01作者:严先森来源:https://www.xcqsz.com网址:https://www.xcqsz.com

前两天在朋友公司喝茶,他问我:你觉得鸿基新都怎么样?我说:非常的好啊,那还用说的!友复问:好在哪里呢?你和我说说!

瞬间语塞!对啊,好在哪里呢?一下间还真的说不出来,就像朝夕相处的人一样,知道不可或缺,却不知道好在哪里!

今天,我就和大家细细剖一下鸿基(观澜国际花园城),让我们一起了解一下它的优与缺,随便聊聊大家都关心的问题。


我们还是从老三样开始:


1、项目介绍

2、规划利好

3、热点问题


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项目介绍:



项目规模:项目共9栋,其中6栋公寓,740户,2栋酒店(深航酒店),1栋综合商业。

在售户型:

二房二厅一卫:68m2(售罄)

二房二厅一卫:83m2 (2+1房,阳台侧出)

三房二厅二卫:104~117m2

四房二厅二卫:131m2

车位数量:849个,两层,其中还有100个带新能源充电桩的车位

开发建设:深圳鸿润创建投资有公限公司、中国长安汽车集团深圳投资有限公司。



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想必多数人已经比较熟悉鸿基这个盘了,毕竟这是一个已经开盘近两年啦。目前已经销售近三分之二了,剩下的大概只有150多套三房、四房这样了!其他的细节及户型,这里不一一介绍了,有兴趣的可以过来现场了解!


怎么定义鸿基这个盘呢?这个即不是传统的小产权,也不是红本商务公寓!说是小产权吧,但又四证齐全(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》),和商品房(公寓)相比,只是少了一个《销售许可证》。这个即不能像小产权房那样签定《合作建设房协议》或《集资建房协议》,也无法像商品房那样取得《不动产权证书》,到底怎么定义?又有什么区别?。这也是许多心中的疑问吧!本来这个问题我想放到最后热问来回答的,但这个问题没有解决的话,估计这天也就聊不下去了!


好吧,要想搞清楚这个问题,我们先得从这块地说起!这块地是2010-12月长安汽车集团通过招挂拍取得。


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这三块地是哈飞汽车(隶属长安汽车集团)生产配套用地,A924-0164是居住用地,配套人才安居房,(即现在的福安雅苑,其开发商就是长安汽车集团)。


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A924-0166是工业有地,打造哈车汽车基地下游产业聚集地,发展汽车生产配套服务(即现在同和国际名车城和深派综合商城),A924-0165是商业服务设施用地,打造各类零售、餐饮及旅管业,(鸿期新都商务大厦)


之前看到网上有人说,鸿基的地块是长安汽车的综合培训大楼属于工业地,其实这个说法是不对的!法定图则上很清楚标示这个地块(A924-0165)是商业办公+旅管业用地。


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因土质性质,所以鸿基的房子,是公寓性质的。但又因数不是商业公寓,而已配套服务旅管公寓,所以没有独立的红本,只是每栋有一个独立的红本《不动产权证》!


说到这里,大家都明白了吧,鸿基新都既不是小产权房,也不是常规的红本商务公寓。所以即不能签《合作建设协议》也不能发独立红本,只能以为长租的方式出现。关于长租这这个事儿,各有说法,不可否认的是鸿基新都的出现刚好是“租售同权”大热的2016~2017年。当年包括建设银行都打起长租即长住,长住即安家的口号。而鸿基应该是深圳第一个真正意义上的长租公寓,无论开的发票或者申请到贷款,都是以租房的名义出现的。


虽然产权上暂时无法取得独立产权,但鸿基的建筑却是向住宅上看齐的,无论功能和品质抑或是舒适性上皆是如此!幽静的景观园林到实用户型设计,再到双层的地下停车场,无一不是从细节上开始刻画,为的是拥有更舒适的居住环境。不吝啬的说,论户型和其他的细节的话比旁边福安雅苑的要好多了。只是花园没有那么大,功能没有那么全而已!另外,虽然是公寓,除了管理费略贵外,其他水电气,都是按市政居民生活来来的!


好了,关于房子就简单介绍到这里,至于花园怎么漂亮,户型怎么方正,装修怎么精致等等的问题,不一一累述了,最好的方式就是你亲临现场,用自己的眼睛看,用心感受!下面我们再来聊聊周边的规划和利好方面的话题。


规划利好:



至于区域定位什么的大饼,我就不画了,这个大家网上一找一大把,为清晰直观的看到周边的规划,我就单纯从以下方便和大家聊聊。


1、九龙山智能科技园

2、配套

3、交通

4、生态


1、九龙山智能科技园


说到规划,高新园扩容“一区两核多园”中,龙华区九龙山是新增重点区域。2019年4月23号,深圳市府印发了《深圳国家高新区扩区方案》,传闻已久的高新科技园扩区的事,终于实锤了!


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深圳高新区以占全市不到0.6%的土地面积创造了约11%的GDP,诞生了全市约14%的国家高新技术企业,培育了众多科技型中小企业和创新创业人才,成为全国创新资源最为集聚、创新成果最为显著、创新氛围最为浓郁、创新环境最为优越的区域之一,为深圳高新技术产业发展做出了重要贡献。实践证明,高新区是发展高新技术产业、建设现代产业体系、实现新旧动能转换的重要抓手和主阵地。


此次高新园再次扩容涉及11个园区及片区,其中就有龙华区的九龙山科技城,规划主导产业为:人工智能、移动智能终端、生物医药等。


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九龙山智能科技城这片“龙华最大、全市稀有”的连片产业用地承载着太多未来期许。九龙山智能科技城规划范围9.81平方公里,核心区规划范围3.99平方公里,是龙华区未来重点打造的“三城两镇一中心”之一,正在申报市级重点开发区域。未来,这里将形成1个大学名校片区、1个人工智能产业集群、2个科技创新服务核心,预计创造工业总产值2000亿-3000亿元、就业岗位20万个。这次推出的产业用地就位于该区域的核心范围,除了拥有充足的空间保障外,还具备突出的区位、产业、交通、配套、生态等五大优势。

关于九龙山智能科技城更细节的规划及其他事儿,有兴趣的朋友可以自己网上找找,也可以看看《深圳商报》2019-11-12,A02版


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2019年4月30日九龙山土地整备项目建筑物拆迁完成。

5月底,龙华区重点区域建设推进中心牵头协同重点片区领导小组成员单位完成了《龙华区四大重点片区2020年度开发建设实施计划》编制任务并已印发实施。九龙山智能科技城2020年重点工作任务31项,规划研究类7项,土地整备与处置类2项,土地出让类1项,城市更新类1项,社会民生类8项,基础设施建设类9项,重点产业项目类1项,招商引资类2项。继续做好九龙山片区纳入市重点发展区域申报工作,加快推进启动区详细规划研究;重点推进桔塘路等道路工程完工;推动龙澜大道北延段、塘光路开工建设。


至此,九龙山智能科技园,进入实质性实施阶段!


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2、交通规划


片区拥有“四横四纵”高快速路线,规划了27号支线、18号线等两条城市轨道,目前正在推进轨道17号线西延至九龙山片区,未来通往福田中心区、前海中心区、宝安机场都只需要半小时车程。

在这些横纵里,最值得一提的,我想就是27号支线了!27号线前海与龙华轴的主要走廊,将九龙山与前后海、高新区、大学城等主要科技片区。


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常言道,路通财自通!随着梅观高速的改造,外环高速即将通车,龙澜快速最后一公里也将通过车,未来的地铁开通。

这个片区还会觉得偏吗?


3、各类配套


该片区周边规划有多个城市更新(如下图)、学校建设等配套项目(如在建的库坑中学,知行学校、大水坑小学扩建并改成带初中部的9年义务学校等),将汇聚一批人才住房(丰盛懿园等)、学校、文体(观澜体育公园)等公共服务资源,有力解决企业员工住房难、子女入学难等问题,满足人们旅游休闲、特色餐饮、娱乐购物等消费需求。


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4、生态规划



片区北临白花河,东临观澜河,西南面有羊台山公园等丰富的自然山水资源,龙华环城绿道大水坑段坐落在片区内。片区内还拥有深圳市最大的森林公园——观澜森林公园!公园坐落于宝安区、光明新区和龙华区三区交汇处,跨石岩、光明、公明、凤凰、玉塘、大浪、福城7个街道,建设规模为2115.20公顷。未来该片区将成为“步步见绿、路路有景”宜居宜业宜游的特色区域。


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当然,周边的规划利好不止这些,按照规划概括起来大致如下:


近期目标:2020年,到2020年,深圳高新区的管理体制机制顺畅,发展空间得到大范围拓展,科技创新能力、产业创新能力、国际竞争力、可持续发展能力等持续提升,形成3到5个千亿级产业集群,在国家科技部的综合排名稳固第二地位。


中期目标:深圳高新区的辐射带动和创新引领作用全面发挥,成为全市知识创新、技术创新和产业创新的强大引擎,广深港澳创新走廊的重要组成部分。


近期目标:到2035年,率先建成具有全球影响力的世界一流高科技园区,产业高端化发展的重要基地,广深港澳创新走廊的主要创新节点,深圳国际科技创新中心的核心引擎和关键区域,可持续发展的全球创新创意之都的重要载体。


怎么样?你期待吗?关于规划我们就聊这么多,现在是总结的时候了!


楼盘总结:



优点:


1、小区园林采用多景设计,功能齐全,比如轻跑道,儿童角,老人专属的活动休息区,花草植物观赏区等,各区融合却又独立,分却又不离,方方面面总能照顾到。

2、客厅全部用采作大开间,浅进深的设计,使得客厅采光通风更好,更通透;房间布局合理,基本避开各种梁柱,空间利用最大化,总体率得房约82%左右。

3、全部带精装修,所用装修装修材料皆为品牌,如龙阳防盗门,高级仿木烤漆地板,西门子插座;推拉门,窗户用的是LOW-E玻璃……

4、双层停地下停车场,车位比约为1:1.2,其他带10%左右的新能源充电装;充足的车位和其他保障,妈妈再也不担心你回来晚没有车位啦!

5、自带综合商业品牌零售、餐饮,星级酒店(深航酒店已入驻,目前在装修),不久的将来配合,这将成为福城最大的新中心!

6、片区规划充满机遇及想象空间,作为深圳首批5G产业聚集地,作为深圳中轴线的科技核,作为龙华重点区域,你可以想像!


缺点:


1、暂时无法落户,这个对有落户需求的朋友来说,是一个硬伤!

2、暂时无法积分入学,但这个不是绝对,毕竟近几年,罗湖、福田、南山都陆续放开了公寓积分入学限制,允许商务公寓申请学位。

3、目前公共交通尚未够完善,出行不够便利!

4、配套商业尚未成熟,日常采卖不太方便。


总结完,最后聊几个网上问得最多的问题


热点问题



1、租赁合同,没有保障,风险大。


这个应该是大多数人比较担心的问题。老实说,我不知道你们担心什么!

首先,买卖不破租赁,按《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”其次鸿基新都是第一个响应深圳“房改”租售同权政策的的项目,亦可以说是一个试点,有政策为其背书,为此鸿基荣获过“2017年深圳市重要项目”称号。最后是银行支持,正常来说买房贷款,要么是房贷,要么是信用贷,但鸿基是的租房贷是正规的贷款,同样各方便接受银行的审查!

另外,这个项目除了没有独立红本,没有金融属性之外,其他和普通的商务公寓并无不同。无论是规划及报建手续或者房子品质,都远比多数小产权统建楼、村委房,更安全、更舒适,更宜居。为什么多数人敢买小产权,而不敢买鸿基?

其实本质是一样的!


2、中途要转手,怎么操作!


 2.1、如果是全款或者已经清房款的,直接带齐原合同发票或完款证等资料,到开商发处过户,物业处过水电即可!过户费用2%

 2.2、房款未清的,需求先还完银行欠款部分,拿到完款证明后,直接到开发商处过户,物业处过水电等,过户费2%


3、如果到期后ZF不给续期不就等于花了几百万租了40年的房子?


老实说,这个完全多虑,毕竟还有四十年呢,谁知道以后的政策怎么改呢?既然有担心不能续期的担心,那也可能有可以独立拆分红本的可能,事实上按归项目性质及取得项目文件和证书,本项目是和具备产权分制的!(比如观澜章阁的启点公寓,原本是工业地配套宿舍,早几年已经改成独立红本的了!)

退一万步来说,如果届时无法续签或者遇征收拆迁,可按《使用权证》使用说明第三条说明:该房屋如遇政府部门征收、拆迁,本权利人共同享有国家关于建筑物部分的补偿收益(按整栋面积补偿复兴比例分配)


好了,再多的文字不能方方面面细致的介绍完项目,上述就是我对鸿基新都的看法!如果喜欢请帮忙关注和转发+点赞,如有什么疑问你请在下面评论告诉我,谢谢

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