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什么是小产权?小产权可以买吗?怎么买?

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发表时间:2020-07-04 21:38作者:阿均来源:https://www.xcqsz.com网址:https://www.xcqsz.com

为了使大家能更清楚的了解什么是小产权,小产权怎么交易的,我将按以下方面来和大家聊聊这两个问题!(以深圳为例,其他城市不详)

  1. 什么是小产权?小产权和大产权有何区别?

  2. 常见小产权的类别有哪?

  3. 小产权是如何交易的?应注意哪些问题?

1、什么是小产权?小产权和大产权有何区别?

大小产权从法规意义上来说是:市场商品房地产非市场商品房地产。大产权指的是:市场商品房地产;小产权指的是:非市场商品房地产。

据1994年颁布的 深规土[1994]576号 关于颁发新《房地产证》的通知(下文称《通知》)里,明确的说明,房地产证分红绿本两种,一是红本:红皮本记载市场商品房地产,二是绿本:绿皮本记载非市场商品房地产。(为了和下面将讲到的村委或开发商发的绿本区分开来,这个正规国土局发的绿本,我们称它为【绿皮】(绿色软皮《房地产证》的简称)

《通知》里提到发绿本的物业共有11种,而我们常识里的小产权房,理论上就属于第十种:农村居民私人住宅,然而,深圳由于复杂历史原因,小产权类别远不止一种。

要说大小产权有何不同,最主要是在几个方面

  1. 大产权可以市场流通,且具有金融属性,而小产权没有。

  2. 大产权的规模及配套更好,如燃气,车库、物业、小区功能等,小产权多数相对比较简单。

  3. 大产权用地性质全部都居住用地,而小产权则不一定,啥地都有(风险因素之一)

  4. 同等地段学区积分,大产权比小产权更高。

  5. ……

大小产权之间差距会随着政策走向而慢慢缩小,比如小产权可以落户,可以积分入学等,这些是以前想都不敢想的事儿。另外还有大型的统建楼,除了无法正常市场流通及金融属性之外,其他并不比大产权差,例如沙井的盛芳园,名豪丽城等……

2、深圳常见的小产权类别有哪些?

  1. 村委统建楼(主要是四类居住地)

  2. 开发商统建楼(居住地、工业地、其它地)

  3. 军产房(现在基本上也没有军产证的了,只能算开发商统建楼了)

  4. 农民房(多为宅基地、边角地,也有工业地)

  5. 大红本(多为商业地、工业地、也有部分是仓储或其他用地)

至于每类小产权房有什么不一样,要一一表述的话,估计有一匹布那么长。确认想了解的话,你可以看我写的头条文章《关于深圳小产权的前世今生,全是你最想知道的故事》。

我们直接进入第三环节!

3、小产权是如何交易的?应该注意哪些问题?

一、村委房统建楼、开发商统建楼、军产房、大红本

  1. 一手楼,这几类一般来说,用地性质没有太大问题,规划及报建基本上都有做过的,所以被强拆可能性很小(深圳暂时没有过),基本上直接按照开发商开的合同签即可。

  2. 二手房,必须要核实真实业主,物业出完费证明,之后与业主同往开发商处过户(原开发商过户资料会核所有原件,及记录房产交易经手人,最后会重新开合同)最后是物业过水电,燃气等等。

划重点:有些村委房、统建楼、军产权房、大红本的二手房不能直接更名过户(也有些是过户费太贵,如金苹果、莹水山庄附近的),通过转让协议交易的,一定要收齐第一手业主购房的原件(合同、收据、见证书等资料)、物业完费证明、业主的承诺书+身份证复印+签字指纹,转让协议和律师见证,之后第一时间物业过水电、燃气等。如果连物业水电都无法过户,这类还是少碰为妙!

二、农民房

农民房是存在问题最多的,因为历史原因,导致超多问题。不过因为有城市更新的存在,农民房也买得好,产生的价值远比上述几类要高得多!

农民房怎么交易我就不细说了,我直接说要注意事儿吧!

  1. 确认用地性质,这个可以通过法定图则来查阅。

  2. 是否涉及城市五线,这个也可以法图则来查阅。

  3. 是否绿皮,这个可以通过地籍图来查阅(绿皮不要买!过不了户,拆迁只认证载人)。

  4. 是否涉及土地整备,可以查阅规划图(土地整备补偿相当低的)

  5. 土地来源及房屋权属(两证一书?地皮单?历史遗留普查回执?其他证明?)

  6. 转手手续资料是否齐全等等

需求是自住的话,上面弄清上面几个问题,其实上都没有问题的了!

如果是想投资搏以后拆迁的,还要查阅“十三五中期规划“、城中村统合整治、建成日期等等,这些暂时不在本次的讨论范围,下次有机会专门的出一个图文来细说,请期待!

我是阿均,在深从事小产权拆迁房多年,我们对深圳合法外用地有过深入的了解,如有疑问可以在下方评论或者私信告诉我,我们会在第一时间回复,如果你觉得这个回答还可以,请帮忙关注+转发,以帮助更多需要了解小产权拆迁房的朋友,谢谢!

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